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【腾讯财经】陈杰,郭晓欣:中国房地产业四十年:从萌芽到“不惑”
发布时间:2018-12-27 16:59:07 作者: 浏览次数:

一,中国房地产业40年发展的历史回顾

1.启动城市住房制度改革和房地产业的兴起(1978-1997)

为应对严重的住房危机,护送以经济建设为中心的改革开放,邓小平分别于1978年和1980年就住房问题进行了两次会谈,启动了城市住房制度改革。

在改革初期,围绕如何出售公共住房或增加租金进行了许多探索和尝试。核心问题是如何在住房长期用作福利产品时再确认住房的商品属性并恢复其财务属性。

经过1979年末至1986年对住房理论的热烈讨论,理论界达成了共识:作为消费品的住宅可以成为私有财产,可以买卖。因此,1986年《关于第七个五年计划报告》提到“要结合工资调整,研究,确定合理的租金和房屋销售价格,以促进住宅商品化的逐步实施”,这是政府文件中第一个“住宅商品化”概念出现在此外,从1988年到1997年,由于中央政府对住房补贴的财政负担急剧增加,前一阶段的政策不得不再次调整。因此,在现有政策条件和现实背景下,中央政府不断开展三轮全国住房改革。

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2.房地产业发展障碍和支柱产业地位的确立(1998-2002)

1997年,亚洲金融危机爆发,出口缓慢,外部需求急剧下降。在内部,由于市场经济的大发展,短缺经济普遍告别。

1998年7月3日,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998] 23号)。该文件要求全国城镇从1998年下半年开始停止住房的实物分配,全面实施住房分配货币化,同时建立和完善基于住房分配的多层次城市住房供给体系。负担得起的房子。该通知明确指出,“加快住房建设将促进住房产业成为新的经济增长点,并继续满足城市居民日益增长的住房需求”。该通知的公布是中国住房改革的突破口,其实施标志着中国的住房制度进入了市场领导的新阶段。

2003年8月,国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003] 18号)发布,首先明确指出“房地产业具有高度的相关性,具有较强的推动力,已成为支柱产业的支柱产业。国民经济“,房地产市场继续健康发展”是促进消费,扩大内需,刺激投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。并指出,房地产市场发展的指导思想是“坚持住房市场化的基本方向,不断完善房地产市场体系,更好地发挥市场在资源配置中的基础性作用。 “而取消经济适用房作为城市住房供应的主体,取而代之的是“逐步实现大多数家庭购买或租赁普通商品住房”。在此文件的刺激下,全国房地产市场正在迅速升温。

3.房地产业逐渐成熟(2003-2015)

自2003年底以来,主要城市的房价继续快速上涨。中国房地产市场的发展以2004年为分水岭。过去,主要任务是推动公共住房私有化,完成住房制度的市场化,实现双轨制,实现双轨“一元”。在监管期间,稳定住房价格,促进住房市场的健康发展已成为住房政策的新焦点。

2005年3月26日,国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》(俗称“旧国八条”)获释。这是第一个国家级房地产市场监管政策,这表明市场监管已正式成为住房政策的核心内容。该通知首次公开承认“房价的快速上涨直接影响到城市家庭住房条件的改善,影响到金融安全和社会稳定,甚至影响整个国民经济的健康运行”。他还认为,“维护住房价格,特别是普通商品住房和经济适用房价格的相对稳定,是维护广大人民群众切身利益的重要任务,是政府控制市场能力的具体体现。经济。”

2005年5月9日,国务院办公厅《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(俗称“新国八条”)发布。通知仍然强调“房地产业是国民经济的支柱产业”,然后提出“所有地区和部门都应该解决房地产投资过度和价格过度上涨的问题,作为当前宏观调控的加强。 “重要任务”,可以看出,中央政府对房地产市场的监管仍是服务经济建设和宏观经济稳定的主要出发点。

2007年,全球经济危机爆发,房地产业进入冻结期,土地流动和土地退缩频繁发生,多年来一直在进行的紧缩监管开始放松。 2008年12月,国务院办公厅发布《关于房地产市场健康发展的若干意见》,一方面增加经济适用房建设,另一方面鼓励普通商品房消费。

在全面刺激房地产市场后,2009年全国房价大幅反弹,需求再次释放,房地产宏观调控再度紧张。 2010年,启动了新一轮的紧缩监管。在全国许多地方推出了基于“限购,限量贷款,限价”的强制措施。在严格控制下,一些热门城市呈现出价格萎缩的趋势。

2015年,该国的房地产库存很多。整个行业面临严峻形势。许多城市的房地产市场和土地市场非常寒冷,情况处于危险之中。在2015年底举行的中央经济工作会议上确定的2016年房地产市场的主要基调是去库存。 2016年初,全国150多个城市制定了去库存政策。然而,该国一线大城市率先飙升房价,并迅速蔓延到全国二三线城市。房价的快速反弹使得房地产去库存的基调得到调整,以严格规范和防范金融风险。

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4.新时期(2016年至今)房地产业发展方向的新探索

2016年底,中央政治局会议提出加快研究,建立符合国情,稳定健康发展房地产的长效机制,适应2017年的市场规则。随后,中央经济工作会议建议坚持“房子用于生活,不用于使用。来推测吧。 “由于该市的股票政策”不再是新工作阶段的重点。相反,它是“解决人民住房问题的更好办法”。这表明二三线,四线城市的去库存工作已经结束,房地产调控的方向已经发生。品种。在这个阶段,“高质量”和“可持续性”是关键点。在此背景下,“租购与兼并”已悄然揭晓,特别是在第十九次全国代表大会的报告中,“加快建立多代理供应,多渠道保障,充足后的住房制度,重要性租赁市场更加突出。从那时起,中国的房地产市场已经开始从增量时代转向股票时代。

在此期间,中央政府进行了四次调整。住房供应已经从“回购和轻租”转变为“租购和购买”;中央政府进一步将住房管理责任下放给地方政府; “城市控制政策”变得更加明显;租赁和出售的权利逐渐成为租赁系统的新动力。

2.对中国房地产业40年发展的总体评价

1.主要成就

住房短缺矛盾得到很大缓解,生活质量明显提高。从中国城镇居民人均住房建筑面积来看,1978年仅为6.7平方米,2017年为36.9平方米,比1978年增加了30.2平方米。城市住房短缺的矛盾已经基本完成。缓解。虽然住房条件有了显着改善,但生活质量也有了显着提高。

住房拥有率已达到较高水平。 1984年,城市居民在自己家中居住的家庭比例仅为9.4%。以市场为导向的住房改革后,80%以上的城镇居民拥有自己的住房,在世界各主要国家中排名第一。与此同时,住房越来越成为家庭的主要资产。根据《中国家庭财富调查报告(2017)》,房地产占全国家庭总资产的比例为65.99%,城乡居民比例分别为68.68%和55.08%。

房地产业已成为国民经济的重要产业。 1978年房地产业年增加值仅为80亿元,对GDP的贡献率仅为2.17%。到2017年,房地产业增加值5385.1亿元,对GDP的贡献率上升至6.51%。房地产业的快速发展也体现在员工人数的大幅增加上。由于产业链长,覆盖面广,融资量大,房地产业已经带动了许多周边产业。

此外,住房市场改革还打破了人口和劳动力流动的制约因素,有效促进了城镇化和土地资源配置效率,促进了金融深化和金融市场的发展。

2.突出矛盾

住房支付权力的矛盾严重。自1998年以来,在逐步建立市场化住房制度后,中国城市住房价格开始上涨。部分地区房价不合理,热点城市热点城市的价格不仅会挤压低收入群体的需求,还会阻止投机被抑制,从而进一步推高房价,增加地域差异化房价。

城市居民的住房差异很大。在过去20年的房价快速上涨中,房地产不平等现象无形中增加了。一线城市的家庭,特别是那些住房条件相对较好,住房较多的家庭,家庭财富增长较快。财富的阶级差异进一步决定了居民住房需求的差异,这使得住房不平等严重。此外,拥有更多财富的高收入人群和家庭越多,通过住房融资就越容易获得更多财富。在住房价格上涨的客观背景下,住房融资机会的这种严重不平等导致了穷人和富人之间日益扩大的贫富差距。

3.问题的根源

太过充当经济发展的工具。改革开放以来,住房政策一直与经济发展相配合,成为经济体制改革,稳定国民经济发展,增加各级政府财政收入的重要出发点和工具。除了1998年和2008年的两次金融危机之外,住房政策还在1988年通货膨胀期间实现了经济发展工具,并在1992年实现了经济增长。与此同时,房地产业一直是无可争辩的事实是地方政府财政收入和城市扩张基金的主要来源。

资本化过度金融化。在房地产金融化过程中,越来越多的资本和收入以所有权证和债权人的形式存在。金融资本流经各种金融产品,创造交易并获利。通过银行贷款,预付资金和其他杠杆方式,房地产开发商可以在少量启动资金下启动房地产项目;买家可以通过抵押等延长购买期限,并使用多余的资金进行更有价值的活动;拿现金,你也可以再次赚钱进行金融投机;基于上述可能性,金融化不仅给予房地产建筑成本的价值,而且还赋予其更多的附加值,如房屋价值,贷款利息,资本化租金等。在这个阶段,中国的房地产金融化已成为宏观经济的主要风险点。

三,总结与展望

自1978年以来,中国的房地产业从零开始迅速发展,反映了中国经济和社会变化的许多历史痕迹和规律性特征。在20世纪80年代和90年代,中国住房制度改革的基础是促进住房产业商品化,住房分配货币化和住房供给社会化。虽然这是不可避免的,并且具有一定的服务经济起点,但它通常侧重于改善住宅。消费能力的中心目标,使住房条件的改善和经济社会发展目标和谐统一。

然而,在2003年以后的时期,过度强调房地产业的作用,过度推动房地产投资,过度功利主义的房地产政策,以及房地产业刺激经济的功能。住房改善和推广不堪重负。城市容易的目标。

房地产金融化和房地产业已成为城市发展的融资工具。它们是中国房地产业的根本原因和风险点。客观地说,以房地产为主导的城市经济发展道路在中国工业化和城市化进程中具有一定的作用和作用,但对经济发展和社会和谐也有很多负面影响。此外,该模型最适合城市化扩张的早期阶段,注定是不可持续的,迫切需要转型和替代。

2017年,中央经济工作会议提出“房子用来生活不是为了炒作。”房地产过度投资炒作和过度金融化的重点指出了其治理的根本方向。也就是说,我们应该尽可能地强调房屋的住宅物业,减少房屋的财产,抑制其投资功能。

在这一政策的指导下,根据新城镇化的战略需求和确保人人生活的中国梦,应提出以下有针对性的措施:改变官员的晋升和绩效考核机制,重塑中央地方财政和税收制度。规范城市建设融资体制,加快土地制度改革,加强住房需求调整,实现住房供给多元化,加强租赁市场建设,实现住房融资多元化,加快实现住房保障货币化的安全性。改变等等。与此同时,房地产业必须顺应互联网,人工智能,智慧城市和清洁生产,绿色能源,新材料和新技术的快速发展,加快实施绿色可持续发展的理念。

房地产业健康和可持续发展的长期机制还有很长的路要走。

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资料来源:腾讯财经2011.12.27

原文:Property Capital Theory |中国房地产业40年:从萌芽到“无混乱”

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